转让房产公司风险-转让房产公司风险分析

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股权转让下房产转让应规避哪些风险

通过公司股权转让的，实现房地产项目的所有权（包括控制权与受益权）的全部或部分转让，是目前市场上的一种常见形式。和直接的土地使用权转让、在建工程转让或房地产项目转让相比，这种成本较低且手续方便。

根据《公司法》的有关规定，公司股权的内部转让，无须征得其他股东的同意。所以，不需要经过复杂的程序，只需转让方股东和受让方股东达成股权转让协议，并依法办理相关手续即可。但如果向股东以外的第三方转让股权的，应当具备股东会决议等相应的程序文件。涉及国有资产转让或外资并购与外资准入的，根据国家规定需要申报审批的，应按照规定履行申报审批程序，获得国家规定的批文。

公司股权转让下的房地产转让，受让方必须分别考虑房地产项目风险和公司股权并购风险（来源于目标公司或有债务的转移）。在股权转让协议中，受让方需要防范以下一些风险：一是目标公司或有负债，包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、其他到期或未到期的一般性债务等；二是股权和股权并购的合法性风险；三是因房地产项目尚未取得四证或四证不全的，或是尚在申报中的预期项目，均存在不可避免的政策风险；四是前期规划和前期施工的瑕疵风险等；五是股权并购协议的履行风险。

公司股权转让下的房地产转让，受让方可以通过以下几点来进行风险管理。第一，成立专门的项目并购小组，包括法律、财务和房地产等核心小组。第二，前期的审慎调查与风险评估。审查目标公司的财务状况、对外合同签订与履行状况、项目规划与执行状况等。审查文件包括：公司的注册成立文件、财务报告、税务资料、转让前的专项审计报告等，审查目标公司对外合同记录和用印记录报告等。第三，收购方案的确定与谈判。第四，股权协议的签订与监督执行。

房地产项目的风险，一般通过专职人员的前期调查与合同审查是可以避免的。但股权并购带来的或有债务风险，其隐蔽性、突发性与破坏性是无法通过一般的审查来避免的，需要相应的收购策略来加以防范。主要包括：第一，要求目标公司提供担保。由有偿债能力的母公司、关联企业或上市公司提供担保，是规避目标公司或有债务风险的有效手段。变更完毕即付清全部转让款，是转让方考虑接受这种方案的主要原因。第二，预留保证金。在股权转让协议中设定保证金条款，具体操作一般有两种一是直接预留一笔尾款，附条件给付。支付条件为在风险保证期限内，受让方没有因协议内或协议无法预见的风险和债务而遭受损失。这个期限一般设定为24个月。二是直接将尾款设为保证金，由第三方监管或向公证机构提存，通过设定提存条件来防范受让方在协议内或通过协议无法预见的风险和债务。第三，信息公告。在履行股权转让协议的同时，结合担保条款或保证金条款进行股权转让公告，通过公告对不特定的债务人进行提示，防范或有债务风险。受让方案最终要体现到股权转让协议条款中，合同是防范风险的关键。（作者许海波系本刊特约撰稿人、上海市君悦律师事务所律师）

房屋买卖合同的常见风险点和防范策略!

合同本为明确双方的权利义务，规范交易双方行为而存在，但法律风险有很多，使得合同的起草者、审查者不得不提心吊胆、步步为营。在一定程度上，合同法律风险可通过收集、识别、分析、定位等系统化手段得以避免或者降低。

合同本为明确双方的权利义务，规范交易双方行为而存在，但法律风险有很多，使得合同的起草者、审查者不得不提心吊胆、步步为营。在一定程度上，合同法律风险可通过收集、识别、分析、定位等系统化手段得以避免或者降低。本文主要以 房屋买卖合同 为例，简要阐述在合同订立过程中的主要风险点以及防范策略。

一、合同内容是否完备齐全

风险行为一：合同主要条款缺失或约定不明确

这种行为可能会导致合同双方在合同履行过程中因条款不全或约定不明而发生争议，从而给一方带来损失。

预防策略：

合同中应包括如下主要条款 开发商 的相关情况、房屋坐落的具体位置、 购房 的价格、面积、交付使用日期、付款、房屋建材和安装标准、 房屋建筑 质量、房屋平面图等。每个条款都应力求明确，不可模糊。

风险行为二：卖方以出让取得 土地使用权 的，转让 房地产 不符合法定条件

这种情形的合同无效，卖方应赔偿买方承担违约责任。

预防策略：

卖方以出让取得土地使用权的，转让房地产时，买方应要求卖方保证下列事项：

（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成 工业用地 或者其他 建设用地 条件。

风险行为三：卖方在预售商品房时，未符合法定条件

发生这种情形，卖方应停止预售活动，承担行政责任，如没收违法所得，并处罚款等。

预防策略：

卖方预售商品房的，应当保证符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有 建设工程规划许可证 ；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府 房产 管理部门办理预售登记，取得 商品房预售许可证 明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将 预售合同 报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。此外，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

风险行为四：买方在购房过程中，未将售楼广告中明示的重要内容写入合同

这种情形可能会导致双方因交付的房屋与卖方事先承诺不一致而发生争议时，买方不能依据合同主张自己的权利。

预防策略：

买方在购房过程中，应谨慎注意审查合同文本，对于售楼广告中开发商明示的条款，如果很重要，应写入合同。而且应当在合同中注明，如果双方当事人无法在相关细节上有所说明并得到双方认可时，则卖方提出或发布的售房广告及其宣传品应当作为解决纠纷的证据。

风险行为五：在 私房买卖 合同中，未注明房屋及有关设施的质量状况

这情形可能会导致房屋交付时，双方就未载明的房屋及其有关设施的质量发生争议，并给一方造成损失。

预防策略：

对于私房买卖，应当注明房屋新旧程度、墙面、管道以及有关设施的质量状况等。

风险行为六：双方未明确在合同中约定 房屋面积 的计算范围

这可能会导致双方在合同履行过程中或房屋交付后，因房屋面积问题发生纠纷，从而使一方受损。

预防策略：

双方在合同中约定房屋面积时，应明确写明 建筑面积 、套内的建筑面积、以及用户的实际使用面积。

风险行为七：双方未在合同中明确约定房产交付和办理过户登记手续的具体期限

这可能会导致双方在交付环节中发生纠纷或在办理过户手续时责任不明。

预防策略：

双方应在合同中明确约定房产何时交付和何时办理过户登记手续等内容，具体应包括起算时间点和期间。

风险行为八：双方未明确约定商品房的周边设施条款

这情形要是一旦发生纠纷，合同一方将无法依据合同主张自身权利，从而给合同一方造成损失。

预防策略：

双方应对其他达成协议的重要问题签订补充条款，如对于商品房的周边设施条款商品房一定距离以内不得再建非绿化设施的其他设施，不得有垃圾站、污水处理站等影响生活质量的设施；以及噪音条款，电磁辐射条款等。

风险行为九：双方未在合同中明确约定 物业管理 问题

这可能会导致双方在合同履行中或房屋交付后，就物业相关问题发生争议，而无法依据合同主张自身权利。从而使一方受损。

预防策略：

双方应在合同中就 物业公司 、相关服务标准， 物业费 标准等作出明确具体的约定。

二、合同内容的表述是否正确

风险行为一：未签定正式的书面房屋买卖合同，仅以口头约定达成协议

这种行为要是争议发生后，无法证明买卖事项的存在，以及买方拥有该房屋的合法性。且在任何一方违反合同时，作为他方找不到追究该方违约责任的依据。

预防策略：

房屋买卖合同双方应签订正式的书面合同、不得凭人情、信任以口头形式约定。

风险行为二：未在合同中写明关键性术语、名词的含义

这种情形可能会因对合同文字理解不同而导致实际履行状况与合同真实意思表示不一致。为合同的履行埋下纠纷的隐患。在诉讼中法院也可能会对表述不清的字句做出不利于一方的解释。使一方利益受损。

预防策略：

在签订合同时，合同用语的一定要准确、清楚。对一些专业性较强的关键性的名词术语要在合同开头作出必要的定义或解释，以免发生歧义或造成理解障碍。

委托中介卖房有什么风险

委托中介卖房可能存在以下风险：

1. **诈骗风险**：中介公司可能存在违规经营，利用虚假身份或者虚假房证骗取定金及购房款，如施骗者多是伪造虚假身份，利用签订二手房买卖合同为诱饵，在办理房屋更名过户手续之前，向购房者索要定金及部分或全部购房款，一旦购房者交付款项后，施骗者便逃之夭夭，使购房者既未得到房屋还损失了资金。

2. **假借购房贷款骗取交易房屋**：贷款购买二手房的审批程序，都要求卖方先将房屋办理至买方名下后，由买方再向银行办理房屋抵押贷款。施骗者容易利用这种贷款审批程序，实施诈骗行为。

3. **卖房人恶意转移资产交易更名无法完成**：卖房人与其他人有债务纠纷，面临被查封资产，急于将名下房产变现，由于此时房屋处于自然状态，交易可以受理，但房屋产权登记到买受人名下尚需一定工作时限，在此期间，房产尚处于卖房人名下，不能对抗司法查封，一旦卖房人名下房产被司法查封，交易更名将无法完成，此时如果买房人已将购房款付给卖房人，就存在索要房款问题。

4. **房产中介违规经营造成风险**：中介公司守法经营意识、规范服务水平良莠不齐，个别中介以牟取非法利益为目的，直接导致房屋交易风险的频繁发生。因此通过中介公司买卖房屋，遇到问题应向房产部门咨询，不要一味听信中介公司。

5. **法律风险**：房产中介可能违反法律规定或者由于其操作不当引起法律风险。例如，《我们人民共和国城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”如果中介在操作中没有遵守此规定可能会引起法律风险。

因此，委托中介卖房时需要谨慎选择可靠的中介公司并遵循相关的法律法规。如有任何疑虑或问题，建议及时咨询专业人士的意见。