一公司私自转让已抵押房产,公司名下房产做抵押

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私自转让已抵押房产的合同效力

案例背景

在案例中，原告任某与被告南阳某房地产公司签订了商品房买卖合同，购买了一套房产。任某后来发现该房产自2014年起就已经抵押给了案外人李某，且被告在签订合同时并未告知任某这一事实。任某因此起诉，要求确认商品房买卖合同无效并赔偿损失。

法律分析

1. 民法典的规定：

   • 根据民法典第一百四十三条的规定，民事法律行为有效的条件包括：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

   • 民法典第四百零六条第一款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

2. 物权法的规定（已废止）：

   • 物权法规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

根据民法典的规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，且转让的效力不受影响。因此，即使房产已经抵押，只要转让合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，该合同应为有效。

实践中的处理

在实践中，如果受让人因转让标的物设定有抵押权而不能实现合同目的，可以根据合同向转让人主张违约责任。此外，如果抵押权人不同意转让，转让行为不能发生物权变动效果，但不影响转让合同的效力。



相关案例

在另一个案例中，张某将其自有房产抵押给甲信用社后，未经甲信用社同意，以66万元的价格将房产转让给李某。李某诉至法院，要求张某协助办理房屋产权过户登记手续。甲信用社作为有独立请求权的第三人，要求确认张某与李某签订的房屋买卖合同无效，并要求张某偿还贷款。

司法实践中的观点

1. 第一种观点：抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同绝对无效。

2. 第二种观点：抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同属于相对特定第三人无效的合同。

3. 第三种观点：未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力。

综合以上分析，可以看出民法典更加注重抵押财产的流动性及其转让的自由度。在未经抵押权人同意的情况下，转让抵押房产的合同依然有效，但不能发生物权变动效果。受让人可以依据合同向转让人主张违约责任。

建议

1. 尽职调查：在购买房产前，买方应进行充分的尽职调查，了解房产是否存在抵押或其他权利负担。

2. 法律咨询：在签订房产转让合同前，建议咨询专业律师，确保合同的合法性和有效性。

3. 风险控制：如果发现房产存在抵押情况，买方可以通过合同条款来控制风险，例如约定违约责任、赔偿条款等。

通过以上分析，在未经抵押权人同意的情况下，转让已抵押房产的合同依然有效，但不能发生物权变动效果。买方可以通过法律手段来维护自身权益，避免因房产抵押问题而遭受损失。