转让房地产评估公司—转让房地产评估公司资质要求

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资产评估公司服务范围

一般来说，资产评估公司的经营范围可以分为200元以内五类:

一、资产评估

以暂设公司、改制后、出售、转让、并购、合资、已质押、结算等为目的，对公司资产参与各个评估。

二、单项资产评估

评估公司单个或单项资产，如特殊房地产行业(商业建筑、制造业工业厂房、公司办公室、住宅、宾馆饭店、大专院校、高尔夫球场等)、各种工业设备(进口设备、专业设备、通用机械设备、系统化生产线等)、流动资产、资源资产、金融资产等。

三、无形资产评估

以及品牌、商标、营销网络、专利权和自创技术、软件作品、著作权、网站、植物新品种、集成电路芯片图、高速公路收费标准承包权等。

四、房地产行业评估

房地产交易、交换、转让、已质押、租赁、拍卖、继承、析产、商业保险、直管公房改造、拆迁补偿、赔偿、产权债务、以房注资投资、公司合并等房地产相关行业的使用价值评估。

五、项目评估

.例如项目指派、企业融资、项目合资合作、投资项目使用价值、项目数据统计分析、项目可行性等。

转让旧房计算土地增值税评估价和发票都提供了,按哪个扣?

土地增值税涉税评估所以及一类法律规定常规项评估业务，是一项很具政策性和专业性强的估价工作。土地增值税涉税评估的范围、定义、方法挑选不需要与土地增值税相关法规密切结合，同时评估所过程也需要参照《房地产估价规范》(GB/T5)参与你操作。本文从增强土地增值税相关政策法规和评估技术方面探讨土地增值税涉税评估的一些问题。

一、土地增值税概要

土地增值税，别称“反房地产暴利税”，是以及与房地产行业密不可分的一种税种。追本溯源，中国最早具体实施土地增值税的地区是在青岛胶州。德国1898年在青岛德租界颁发了第一部土地法规《置买田地章程》，标志着土地增值税的起源。20世纪90年代初，海南的房地产开发热潮不断加温，国家渐渐地意识到房地产开发这些与之教材的土地使用权转让对国民经济的巨型影响，这令专门根据土地转让的税收法规《我们人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）（1993年11月26日国务院第十二次常务会议是从，自1994年1月1日起出台）渐渐出台文件。该条例管用地适当调节了房地产市场，适度没限制房地产行业过低的行业利润，比较合理功能调节土地增值收益，也迅速地减少国家及地方政府财政收入，能维护国家权益。

这样的话，什么是土地增值税呢？我们从定义、纳税人义务、计税依据、税率等方面了解。

（一）定义

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入除了货币收入、实物收入和以外收入减去法定应税收入金额后的增值额为计税依据向国家交纳的一种税赋，不包括以继承、无偿赠予无偿赠送转让手续房地产的行为。

（二）纳税义务人

转让国有土地使用权、地上的建筑物船舶概论附着物并全面的胜利收入的单位和个人。

（三）计税依据

纳税人转让房地产所提出的收入不征税收入规定应纳税所得额金额后的余额为增值额，包括追加：

1、纳税人转让房地产所取得的收入，和货币收入、实物收入和别的收入。

2、换算实现增值额的应纳税所得额以及万分感谢项目：

（1）提出土地使用权所申请支付的金额。

（2）开发土地的成本、费用。

（3）新建房及配套设施的成本、费用，的或旧房及建筑物的评估价格。

（4）与转让房地产或是的税金。

（5）财政部明文规定的那些纳税调整。

（四）税率

土地增值税制度四级超率累进税率，即以纳税对象数额的低些率为累进依据，按超累计算应纳税额的税率。

备注：表格依据《我们人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第10条内容编制。

二、与土地增值税相关的评估情况

（一）参照《我们人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令1993年第138号）中第九条规定，纳税人有下列情形之一的，遵循房地产评估价格计算出强制征收：

1、顾虑、冒领房地产成交价格的。

2、提供给扣除项目金额不实的。

3、转让房地产的成交价格少于房地产评估价格，又未提出异议的。

（二）据《我们人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财政部﹝1995﹞6号）第七条，因为左右吧情形的你所选评估公司特别要求追加：

要知道，明确的房地产评估价格计算征收税费土地增值税时，做评估房地产转让收入建议参考成交日期的房地产市场价格水平，常规的是市场比较好法评估的房地产交易价格（详细估价实务中，笔者观点认为，可参照《房地产估价规范》(GB/T5)的方法选取范围特别要求进行评估）。而评估公司应纳税所得额金额倾向需从成本角度向北出发，区分的是重置成本法评估的房屋成本，这一点在实际工作中较容易被忽略。

三、土地增值税应纳税所得额分析

参照《我们人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财政部﹝1995﹞6号），按转让项目的性质分类，土地增值税扣除项目简要内容为：

（一）是对新建房地产转让，可应纳税所得额除了：

1、拿到土地使用权所直接支付的金额，除了：

（1）纳税人为得到土地使用权所直接支付的地价款。

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定公司缴纳的有关费用。

2、房地产开发成本，除了6项内容，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、旗下间接费用。

3、房地产开发费用，除了期间费用，即营业费用、管理费用、财务费用。

4、与转让房地产或是的税金。

5、财政部规定的以外扣除项。

（二）对于存量房地产转让，可纳税调整和：

1、房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率。

2、拿到土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的或者费用。

3、转让环节交纳的税金。

四、旧房转让案例分析

（一）日常评估实务中，评估公司认可指派较低的是旧房有偿转让扣除项评估。可以计算转让手续旧房土地增值税的扣除项目以及三种情形：

A、听从评估价格确定扣除项目。

B、肯定不能提出做评估价格，但能提供给购房发票的情形。

C、既还没有做评估价格，又不能不能需要提供购房发票的，地方税务机关这个可以据相对应法规可以实行核定征收。

以下为按照评估价格确认扣除项的案例：

某A房地产企业以2000万元大量收购一幢办公楼，账面原值300万元，固定资产清理30万元。土地性质为商业用地，而拿到时间较早，取得时支付的土地出让金等原始凭证无法可以提供。委托某评估公司应予以评估，该评估公司评估公司土地价值为800万元，听从成本法对此办公楼并且评估，重置成本为500万元，成新率70%，A企业申请支付评估费8万元。

A企业自行可以计算方案：转让手续办公楼税金一共111万元，土地增值税的扣除项目按房屋评估后的重置成本×成新率+土地的评估价值可以确定：即500×70%+800+111=1261(万元)。

案例分析：该公司的资产转让行为土地增值税应税收入，政策范围问题错误，应税收入不准。九十条《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字﹝1995﹞48号）跪求转让旧房怎么考虑应税收入金额的问题规定：“转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、得到土地使用权所怎么支付的地价款和按国家统一规定交纳的关联费用和在转让环节公司缴纳的税金另外扣除项目金额计征土地增值税。对拿到土地使用权时未支付地价款或没法可以提供已全额支付的地价款凭据的，不容许扣除相应得到土地使用权所申请支付的金额。”

所以A企业土地应纳税所得额绝不能通过评估价值虚增直接扣除成本，没法通过取得土地使用权所直接支付的实际中价款扣掉。肯定不能可以提供已怎么支付的地价款凭据的，不容许扣取取得土地使用权所直接支付的金额。A企业土地扣掉成本没有办法为0。

补充说明：财税字﹝1995﹞48号中法律规定中，“对全面的胜利土地使用权时未全额支付地价款或没法提供给已全额支付的地价款凭据的，不不允许扣取提出土地使用权所直接支付的金额”。该文就没提及《实施细则》中“得到土地使用权时的基准地价”以及法定扣除项目的规定（就没只能说明可扣取“全面的胜利土地使用权时的基准地价”）。

（二）我们一般再理解的旧房转让手续换算实现增值额的扣除项除开：

1、取得土地使用权时的基准地价。

2、旧房及建筑物的评估价格。

3、转让环节缴交的税金。

根据财税字﹝1995﹞48号要求，资产评估的委托方可以提供拿到土地使用权时所直接支付的地价款和按国家统一规定缴纳的关联费用凭证,不然不允许扣除。实务操作过程中,受诸多客观条件限制,一部分个人委托方会很难提供土地使用权价款相关的支付凭证,会造成这部分土地成本在土增税征缴时，没能记入应税收入金额，以致纳税金额温度过高,有损税收公平原则。

鉴于不超过情况，目前部分地区税务机关出台文件了一些关于是对转让旧房及建筑物的扣除项可以计算口径的问题的通知，必须明确是对不能需要提供购房发票的单位转让旧房及建筑物的，应由政府审核批准暂设的房地产评估机构评估，需要提供评估报告，评估报告应和单位取得土地使用权时的基准地价。

目前，是为国家规范土地增值税应税收入的房地产估价活动，合算评估土地增值税应纳税所得额，已有部分地区评估公司协会、地方税务局如何制定了去相关评估技术指引。如北京地方税务局于2016年发布了《关于加强土地增值税存量房税收征管工作的通知》（京地税财行﹝2016﹞40号）文件，其中《北京市土地增值税扣除项目评估技术指引（旧房及建筑物评估）》和《房地产估价报告》模板才是该文件的附件，而上海市房地产估价师协会则于2015年发布了《关于印发<旧房转让土地增值税扣除项目评估技术指引（暂行）>的通知》。该两份技术驱策为旧房转让土地增值税应税收入评估中房屋及建筑物价格、土地使用权价格评估能提供了技术口径，规范标准了房地产估价机构出具评估报告，另外，也可作为解决的办法评估公司争议、接受评估报告鉴定，以及为税务机关再确认土地增值税应税收入金额需要提供参考依据。

房产评估公司主要是做什么的?

主要有200元以内四种业务评估：

1.一般市场行情价业务：抵押估价、转让、租赁估价、投资、收购估价、司法鉴定估价、纠纷估价、资产处置估价、分割、合并估价、险估价、拍卖估价、房地产精神损害赔偿价值估价

2.房屋质量缺陷损失估价：以及房屋实体质量缺陷估价、功能质量缺陷估价、环境质量缺陷估价等出让、土地使用权三宗地底价估价、规划变更调整地价款评估、协议出让价格评估

3.税收估价：除开土地增值税、契税、房产税等房地产征收税费（拆迁）估价

4.房地产投资信托基金物业评估：以及信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估、投资性房地产公允价值计量估价、企业众多经济活动中比较复杂的房地产估价、资产估价、城镇土地分等定级及基准地价评估、估值专业咨询、专业培训

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